买房、收房关键四问

　　律师团律师吴方荣(浙江腾飞金鹰律师事务所合伙人，浙江省省直律协建筑与房地产专业委员会秘书长)：处理这类纠纷，首先要明确开发商所称的“6000元/平方米”的装修投入是指其实际的装修成本还是按照市场标准评估的装修价格，如果对于这个概念没有明确的合同约定，则一般应将该标准认定为后者。

　　因此，高先生可以委托具有相关专业鉴定资质的估价机构进行价格评估鉴定，如果经鉴定后，发现装修标准严重缩水的，则高先生可以通过司法途径解决，而且有两种处理方式：1.要求开发商整改，整改到符合承诺的装修标准。2.或者要求开发商赔偿损失，损失额为开发商承诺之装修标准与实际评估得出的装修标准之间的差额。

　　律师团律师裘红伟(浙江西湖律师事务所合伙人，浙江省律师协会建筑与房地产业务委员会委员，杭州市律师协会房地产与建筑业务委员会副主任)：这是一种比较典型的销售陷阱。开发商把样板房做得精致无比，售楼员把房子夸得像一朵花，买者心动下单。但实际交付的房屋与样板房、售楼员的描述相去甚远。

　　再仔细审核合同发现，合同并没有约定按样板房交房，楼书上也写明样板房仅供参考，业主维权非常难。

　　合同如果没有约定房屋是落地窗以及外墙用大理石，起诉到法院，开发商否认，业主的主张就会因没有事实根据，而被法院驳回。

　　昨日16：38，高先生来电：前年我在市区花300多万买了一套精装修的房子。开发商在卖房子时跟我们承诺：装修投入标准不会低于每平方米6000元，绝对高档精装修。

　　我觉得这个价位装修出来的房子，品味应该不会低。而且开发商有集团采购的优势，他们去买装修材料一定比我自己买要划算。所以我就下单了，以为交房的时候直接就能拎包入住了，比较省力。以前我也自己装修过房子，很麻烦的。

　　今年收房的时候，我只进去看了一眼就失望得不行。这跟当初的承诺相差太大了，简直一团糟。

　　装修做工粗糙也就算了，关键是用的材料特别差，很多都是听都没听说过的牌子。我自己估算了下，这样的装修，如果自己请装修公司做，两三千块钱一平方米就可以做下来。这不是坑人吗？

　　我跟开发商提出要求：给我把原来的装修都给拆了、退还全部装修款，装修我自己来搞。

　　但是他们不肯，我该怎么办？

　　昨日10:22，黄先生来电：我在乔司做生意，孩子都已经十多岁了。我们是外地的，全家一直都想在杭州买套房。为了买房，我把老家的房子给卖了，凑够了首付46万，今年贷款89万在临平买了套期房，2015年交付，毛坯房。

　　买房时，销售跟我说得天花乱坠。他带我去看样板房，户型真是不错，窗户都是落地窗。销售说，到时候房子就跟这样板房一模一样，都有落地窗的。

　　我看了很喜欢，落地窗采光也好啊。看房看了大半年，我们决定了，就是这个楼盘。如果能住上户型好、采光好的房子，当20年房奴也值。

　　由于手上钱不多，我们想买个低点的楼层。开始看中了4楼，销售说4楼没有落地窗，是飘窗，会影响采光，但是3楼有落地窗。那我当然就选了3楼。那时候销售还说，一到四楼，外墙全部都是大理石包的。

　　一辈子在杭州就买这么一套房，我很重视。虽然还没交付，但是经常会跑去看看。

　　最近一看发现很不对劲：房子都快结顶了，怎么我的3楼落地窗变飘窗了呢？外墙大理石也贴到3楼还不到的地方，就没了。

　　我赶紧去问销售，销售说：房子跟样板房的户型一模一样啊，但是我只是说“一模一样”，没说也一样有落地窗啊。

　　销售说，这个房子就是这样的，水泥现在已经都浇筑好了，改变不了了，就是飘窗。

　　我真的很郁闷。落地窗、大理石外墙的事情，楼书里也没讲，合同里也没有。之前完全就是他们的口头承诺。

　　但是当初他们向我口头承诺落地窗时我也没长个心眼去录音。总想着，房子又不是只卖给我们一家，应该不会坑我们。哪里想到，转身他们说话就不算数了。

　　我想退房或者换房。现在的房子我一点也不喜欢，哪怕给我换套小点的我也愿意。

　　销售也不同意我这个要求，说按揭都已经开始了，如果换房的话就算是我买了二套房，利息要更高，这我怎么能同意？

　　现在我们就这么僵着，我也不知道该怎么办？是不是就完全没办法了？

　　律师团律师周旦平【上海建纬(杭州)律师事务所副主任、浙江省律师协会建筑与房地产业务委员会委员】：退房和维权需要相应的证据。按王女士的陈述，她目前只有录音，但光有录音可能不能完全支持她的主张。王女士需要收集到其他能够证明当时开发商承诺送小花园的证据，如当时的销售广告、楼书以及一楼的销售价格构成等，否则，可能会因为证据不足，得不到法律上的支持。

　　卖了老家的房子还向银行贷款89万在临平买了套房

　　房产销售答应得好好的结果落地窗变成了飘窗

　　承诺6000元每平方米的精装修

　　我看起码缩水一半

　　昨日10：15，王女士来电：我是桐庐的。和爱人都快退休了，我们一直想退休后住在大一点的房子里，环境好一点，养养花种种菜。

　　2010年我们看中了桐庐的一个楼盘，是期房，现在还没有交付。销售经理跟我们说，这个房子一楼是送个小花园的。这恰好符合我们的要求。我们年纪大了，不想住太高的楼层，住在一楼还能有地方养花，挺好的。小区旁边还有公园，离医院、菜场也近，很适合老年人。

　　我们付了定金，2011年5月开发商催着我们付首付。我和我爱人一起去问开发商，他们老总也当面跟我们说，一楼的房子是有花园的。

　　我们放了心，当天下午就付了50多万的首付，买下了这套120多平方米的房子，单价7000多元每平方米。

　　其实我们本身在桐庐也有房子，也是一楼。定下这套房完全就是冲着这个小花园。

　　我很喜欢那边的房子，经常去看。今年那边的绿化全部弄好了，我一看：怎么花园没给我们围起来？一楼前面只有一块草坪，但是这属于公共绿地，不是我们自家的。管绿化的人员说：“我们不知道这里有花园啊，没有花园啊。”

　　我们马上赶去工程部，怎么没有花园了。工程部说，没听说过有这么回事。我们去相关部门问，相关部门说开发商在他们那里备案时也确实没说有什么花园。

　　我们跟开发商协商了很久。原先的老总到现在都承认，当时他们有承诺送花园(我有录音的)。但现在他们换了个老总，不认了。

　　我要退房，他们开始说退房可以，现在真到我退房的时候，他们又说没有这回事。

　　我该怎么办？我们是真的特别看重这个花园，不然是绝对不会买这个房子的。送花园的事情，除了当初的口头承诺外，我们没有其他书面证据，这种情况，我们该怎么去维权？

　　老总保证房子带个小花园现在花园成了公用绿地

　　问题一：销售陷阱如何防范？

　　律师团律师裘红伟：重视合同。凡是销售承诺的，必须在合同上有所体现。凡是购房户比较关心的地方，一定要白纸黑字写清楚。这样维权就有了合同依据。

　　问题二：发现开发商的承诺与交付的房子不符，维权需要什么证据？

　　律师团律师周旦平：合同、当时承诺的录音(录像)，销售广告、楼书、销售价格里是否包括承诺的部分等。

　　问题三：购买精装修的房子前，如何防范未来的法律风险？

　　律师团律师吴方荣：1.对于《商品房买卖合同》中的“装饰设施设备标准”附件，购房者必须给予特别关注，最好能在该附件中详细约定精装修房的主要材质、工艺、设施设备的品牌、款式、型号、产地等等，越细越能保护购房者的权益。

　　2.样板房是精装修房购买时的重要一环，要看清楚、问清楚，比如这是展示样板房还是交付样板房？能不能作为最终交付标准？哪些部位在实际交付的房屋中会有变化？然后，可以通过照片、视频等保留样板房的证据。

　　3.楼书广告(户型手册、装修标准说明等)是精装修房中的另外重要一环，许多合同中没有提到的细节体现在楼书中，所以购房者要有证据意识，把你购房时的楼书保存好，关键时候能够派上大用场。

　　4.要求开发商说清楚，装修完成的房屋户型与毛坯户型在哪些方面会有改变，看这些改变你能否真正接受，接受不了的，应在签约前就及时提出来，和开发商协商解决。

　　5.如果你买的精装修房中包含了软装部分，则可以用详细清单的方式列明你支付的价款中已经包含的软装家具部分，包括品牌、数量、款式等等，不要缺项漏项，并注明开发商对软装部分是否保修。

　　6.精装修涉及的保修部位远远比毛坯房复杂，因此问清楚、写清楚各个部位的保修规则与保修期限，非常有必要。

　　问题四：精装修房子交付时，收房要注意哪些方面？

　　律师团律师吴方荣：交房时，对于精装修房屋的质量必须仔细查验，发现质量问题要及时书面记录下来并反馈给开发商，必要时可以带上验房师。

　　如果购房者对于开发商宣传承诺的装修投入标准有异议，可以要求开发商先解释说明并提供一些辅助证据，如果还不能打消疑虑，则可以提交专业鉴定机构进行价格鉴定。

　　精装修房内的空气质量问题是一个常见的顽疾，购房者在收房前有权要求开发商提供房内空气质量及主要污染物检测报告。