一边是大量新盘热火朝天地推向市场，一边是二手房成交行情的持续温吞。在新房持续高放量冲击下，二手刚需转向新房市场，二手房成交越来越难。房产经纪人心思全然不在二手房业务上，纷纷把精力投入到更容易成交的新房市场。多种因素综合，杭城二手房成交面临从未有过的艰巨。

　　成交量比去年同期减少

　　未出现年底翘尾行情

　　开发商强势分流六七成二手房买家

　　刚刚出炉的11月二手房数据显示，杭州主城区二手房共成交2152套，其中住宅1996套。较去年11月减少156套，同比降幅6.76%。透明售房市场研究院高级研究员梁丽燕比较后发现，去年年底，杭州二手房市场无论是成交量，还是挂牌量均出现一定幅度的提升，呈现“暖冬”格局，但今年却丝毫没有翘尾行情。

　　记者查找了一组数据后发现，今年三四月受到政策空窗期、房产税开征消息的影响，二手房成交出现历史新高，此后迅速回落。五月开始，二手房成交量一直平稳在1800-2000套之间，日均成交量维持在60-70套的低位。即使传统旺季“金九银十”，都没能让成交数字往上拉一拉。

　　而新盘在大释放量。继10月杭州主城区存量房突破5万套，创下历史新高后，上周主城区库存再次突破5万套，达到50670套。每到周末，新房市场特别闹猛，十几个楼盘扎堆开盘，千套房源蜂拥入市。即使到了年底，也没有偃旗息鼓的意思，开盘大潮一波又一波。本月预计有40余个楼盘开盘，近万套新房面市，极有可能成为4年以来开盘最多的12月。开盘量大，价格战不可避免，区域内二手房势必受影响。“楼盘一多，竞争就激烈了，很多原本买二手房的客户，最后都跑去买了新房。”盛世管家仙林店宋强经理感叹，今年二手房分流客户现象特别明显，他们曾对门店客户进行过统计，门店登记的10个意向客户中就有6-7个人选择购买了一手房，就是说分流了六七成二手房客户。

　　“刚需盘入市多，且这些楼盘主推的户型、总价，与成熟地段的‘老小’房源类似，两者直接竞争。”中原地产品牌总监荆海燕认为目前刚需基本是“85”后，他们对居住环境要求普遍高，新盘距离稍远，但房价比主城区低，且小区品质和户型设计更好。“老城区房源交通便利、配套成熟的优势正在弱化，随着地铁、快速公交、高架等公共交通设施的建立，近郊楼盘市场接受度越来越高。年轻人更愿意买一辆车，住到新小区去。”荆海燕说。

　　一套房子半年连降三次才卖掉

　　开发商奖励不断

　　经纪人忙拉客户买新房

　　“我降了三次价，房子才卖掉。”郑先生说起卖房子，一肚子苦水。今年6月，他挂牌出售一套望江门二手房，两室两厅，单价2.5万元/平方米，房子的楼层、房型较好，起先郑先生还觉得价格挂低了。“三月份，小区里跟我差不多的一套房子，卖出去价格是每平方米2.5万元，我的楼层还比他好呢！”房子刚挂牌，郑先生信心满满，认为不出一星期，肯定哄抢。此后看房人很多，就是没人下单。9月份，郑先生不情愿地把房子单价降到了2.3万元/平方米，但还是卖不掉。看房的人不是犹豫下单，就是还价离谱，郑先生狠狠心，降到2.2万/平方米。上个月底，这套挂牌近半年的二手房终于成交了。最后，郑先生透露，2.1万元/平方米成交的，比他最先的心理价位低了近4000元/平方米。

　　类似郑先生这样，一降再降的房东不少。经纪人小陈手头上有几套连续降价的房源，比如一套湖墅南路上的五一新村，40多平方米，上半年单价2.5万元/平方米，现在降到2万元/平方米；还有庆春路一带1996年以后的二手房，去年起码2.5万元/平方米，目前普遍挂价在2.2万-2.3万元/平方米之间。

　　二手房行情差，一方面是开发商强势推盘，另一方面也跟经纪人的心不在焉有关，都忙着把客户往新盘拉。最明显的是，现在你走过中介门店，门口最显眼的位置几乎都被新盘宣传海报占据。一位业内人士向记者透露，开发商对经纪人带看奖励很多，比如带一个客户到售楼部，经纪人能拿到100元超市卡或油卡；所带的客户下了定金，开发商再奖经纪人500-1000元不等的现金或者物品；直到带看客户签下了购房合同，开发商还会奖励经纪人。房子成交后，开发商给予房产中介佣金是成交总价的1.2%-1.5%，经纪人可拿到佣金的两成。

　　比如成交一套总价200万元的新房，房产中介佣金在2.4万-3万元之间，经纪人有6000元左右的提成；同样成交一套200万元二手房，中介佣金3万元左右，经纪人差不多也能拿到6000元。“从收入上看，前后两者没有太多差别，但是一手房的钱更好赚。”这位业内人士给记者解释说，新房价格是开发商定好的，房子成交搞定买家即可，经纪人把客户带到现场，接力给销售人员，之后只要等着成交就行了；而成交一笔二手房，要搞定买卖双方，很可能因为一方的临时变卦，交易落空，经纪人所花费的时间和精力全部白费。

　　新房来钱轻松，经纪人和房产中介积极性当然十足。目前杭城中介普遍在跟电商合作，销售代理的楼盘多达10余个，中介利用门店网店以及积累的二手房客户，力荐新房。有的中介，索性全部转型，只做新房代理了。

　　眼下，正值年底。“二手房成交肯定更淡了。”对于接下来市场走势，我爱我家市场研究中心判断，杭州二手房将继续紧缩，购房需求疲软。

　　二手房成交均价连续四个月下降

　　今年首次跌破1.9万/平方米

　　房子难卖，或是淘房好时机

　　二手房成交低迷，价格呈下行趋势。今年二手房成交均价始终徘徊在19000元-20000元/平方米之间，尤其是近四个月来，二手房成交均价连续回落。据透明售房市场研究院统计，11月杭城二手房成交均价仅为18772元/平方米，比10月减少229元/平方米，是今年二手房月成交均价首次低于19000元/平方米。

　　房子难卖，唯有降价是打开市场最有效的利器，近期二手房市场上涌现了不少降价好房。比如临平一套金盛花苑次新房，三房朝南，多层得房率非常高，离地铁口五分钟步行路程。为了尽快出售房源，房东大幅下调价格，从原来的190万元降到140万元，目前单价仅8962元/平方米，比市场价每平方米低三四千元；还有一套桥西的天阳上河排屋，从660万降到560万元，半年时间，总价下降了100万元，比周边排屋起码低上5000元/平方米，几乎是成本价卖了；西湖边小户型向来是市场香饽饽，一套四宜路两居室，紧挨着中大吴庄、吴山鸣翠苑等超高端小区，房子两个月前挂牌4万元/平方米，现在降到3.5万元/平方米。同样地段，比这套四宜路房龄老十年的房子，单价也要3.5万元/平方米了。

　　新政后，二套房最低首付由原来的6成升至7成，改善型购房成本再次提高，大户型需求缩水。绝对市中心地段的皇亲苑，一套近130平方米的东边套，也是挂了三四个月，至今没能成交。“来看房的不少，都说很满意，但毕竟总价400万元了，买房人很犹豫。”有过多轮看房谈价经验，房东显然有了心理准备，“总价三四百万的大户型，成交周期起码半年以上。”

　　“现在，市中心成熟地段的二手房，要么有好学区，要么买家有特殊原因，比如想买在父母旁边等，价格能坚挺；其他房子只能靠低价，或者跟周边新房价格持平，才有优势。”假日房产在仓前青枫墅园有门店，负责人赵若斌告诉记者，比如青枫墅园二手房均价在9000元-1万元/平方米之间，跟周边在售新房价格差不多，二手房现房的优势就体现了出来了，成交不错。

　　成交量平稳，价格走低，显然二手房市场悄然进入“以价换量”阶段。业内人士建议，目前房东想要尽早“出货”，不如降低价格，提高房源性价比；如果准备买房，或许现在是淘房的好时机，还价余地或是找低价房源的机会比以往多得多。