本土房产专家分析，新盘限价是从供应商限制高价房入市，而提高外地人购房门槛则是从需求上暂时排除部分购房者出手。不过，多名业内人士认为，“限贷”缺席的“榕七条”相对温和，开发商降价基本不会出现。
首次明确对开发商“限价”
      对此，开发商表现从容，称降价难
      昨日发布的“榕七条”中，福州明确表示，将对新楼盘价格上涨进行“严格控制”，这也是福州首次公开表态“限价”，开发商不得随意涨价。
      实际上，今年8月份，福州、南京、厦门等7个房价上涨的城市被住建部约谈。随后的9月份，福州多个项目开发商爆出福州正执行“限签令”。
      当时，福州禁止市中心单价2万元以上的商品房签订商品房买卖合同，单价接近2万元的商品房签约名额也遭到控制，此外，对预售许可证的审批也更加严格。不过，当时相关部门对执行“限签令”矢口否认。
     “榕七条”中也明文写着：“继续严格落实九月份以来采取的相关措施。”业内人士称，此次福州明确提出“限价”，似乎在为一直半遮半掩的“限签令”正名。
      对于福州史上第一次明确提及“限价”，福州开发商表现从容。
     “房子是个特殊商品，不同楼层、不同朝向、不同景观的房子价格就差别很大，而所谓均价更是难以统计。”业内人士表示，“榕七条”中的限价条款概念相对模糊，很难落实到位。
      一名开发商透露，今年上半年，福州楼市销售火爆，业内传言有房产开发集团仅半年就完成了全年的销售目标，对于他们而言，限价调控显然不具约束效力。而即便仍处于年度冲量阶段的开发商，大部分预售证已经在“金九银十”期间领到，“现在已经快12月了，所谓限价的限制范围非常有限。”
     “即便高价盘开发商在年底急于销售，出现降价的可能性也很低。”业内人士表示，如果开发商不幸被纳入限价范围，也可以各显神通出对策。“例如，按新政，所谓限价参照的是均价，那开发商也可以作假：作高高层的价格，作低低层价格，拉大价差。此外，通过装修等名义签订补充协议也是惯用手段。”
      业内人士称，从开发商的角度来看，房价下跌的情况基本不会出现。但从房价统计方面来看，“榕七条”可能可以让不断上扬的统计数据暂停上涨。
外地人购房门槛提高
      不过，闽侯、长乐等仍不限购
      “榕七条”中比较具体的条款当属外地人购房门槛提高。按规定，非福州户籍居民家庭在五城区购房纳税或缴纳社会      业内人士分析，此款将部分外地购房者排除在外，在一定程度上抑制了购房需求。但需要注意的是，“榕七条”中，闽侯长乐等县（市）仍在限购范围之外。
      房产专家江映辉表示，从这点上来看，福州一直比较特殊。闽侯等县（市），不仅不在调控范围，就连房价统计也没有纳入福州。而实际上，尤其是闽侯成交比例正不断上升，甚至占福州成交量半壁江山以上。
      单单从今年楼市“金九银十”的福州楼市成交数据来看，福州五城区一手房共成交1746套，而仅闽侯一手房成交体量就达到4595套。这意味着，目前闽侯的成交比例远远超过了五城区，即便新政阻挡了部分外地家庭在福州市中心购房的脚步，却不能阻止他们在闽侯置业。
未提“二套房首付七成”

最严厉条款缺席，“榕七条”显温和

      “榕七条”落地后被福州业界评价为：“简单”、“温和”、“模糊”。这主要归咎于最严厉条款“二套房首付提高至七成”的缺席。
      与“国六条”相比，“榕七条”的政策没有新的变化。其中“增加普通商品住房及用地供应”，以及“推进保障性安居工程建设”更是照搬“国六条”的政策。而“严格控制在售或即将预售楼盘商品住房价格上涨”也是在“国六条”“完善稳定房价工作责任制”框架之内。而“进一步提高第二套住房贷款的首付比例”却在“榕七条”中没有任何体现。
业内人士认为，一直以来，“限贷”比“限购”效果更好。“榕七条”不提及“限贷”收紧，可能是考虑到近期福州楼市成交一直处在低迷状态。
      和近期收紧“限贷”政策的一些城市不同，在3月份的爆发之后，福州楼市成交量不断下探，进入下半年后更是跌到谷底，被视为销售旺季的9、10月份月度成交均没有超过1000套。
出台背景
     8城市6天扎堆调控因面临房价上涨压力
     严格来说，本次调控的风潮始于10月11日的深圳，十八届三中全会前夕“深八条”的出台，拉开了楼市调控的序幕。此后，北京、上海、广州相继出台“京七条”、“沪七条”、“穗六条”。一线城市的政策升级起到了示范效应，并在11月底蔓延到二线城市。在11月22日-26日短短五天时间内，武汉、厦门、南昌、沈阳、长沙、南京、杭州相继升级调控，昨日，福州也加入调控大军。如果算上早在9月1日就已经升级“限购令”的郑州，对楼市调控进行升级的城市已经达到13个。纵观本轮调控，大多数城市的新政大同小异，仍然突出“限贷、限购、限价”的传统措施。不过，在扎堆出台的新政中，也有福州、长沙、南京、武汉没有在限贷上加码。业内人士分析相对温和的调控政策实际上可以看做当地政府在表达一种姿态—依然会严厉控制房地产市场，尤其是价格变化。据透露，上述城市集中发布调控新政源于住建部日前对房价涨幅过高的城市再次施压。据悉，上周南京、武汉、厦门、福州等涨幅居前的二线城市再次被住建部约谈。“此次约谈与8月底那次不同的是，此次住建部要求涨幅较高的城市房管部门相关领导，甚至有的城市是副市长带队，亲自到住建部进行汇报。”据介绍，这次约谈后，地方政府迅速出台调控新政，可以看出此次住建部的态度强硬，而这些城市面对压力只能匆匆颁布新政。

      业内人士介绍，年初各地政府都立下今年房价调控的“军令状”，但上述不少城市无法完成年度调控目标已是既成事实。以福州为例，年初，福州提出2013年福州市城区新建商品住房价格增幅低于当年城镇居民人均可支配收入实际增长幅度。根据福州市2013年政府工作报告，今年城镇居民人均可支配收入预计增长约12%。而根据国家统计局日前发布的数据，福州10月房价同比涨幅已经达到12.8%，已然超过年度调控目标。

新闻来源：东南快报
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