近日，杭州市经济适用住房上市交易和回购管理政策出台，自今年9月12日起，符合条件的经济适用住房将可以根据相关政策上市交易或者回购。
这让不少人有机会实现夙愿。随着生活条件的改善，希望出售经适房来置业升级的想法能够实现。刚刚过去的双休日，已有不少业主到我爱我家门店咨询。
但是在颁布的条例中，最为明显的一条是：2004年9月1日前签署经济适用房购房合同的，须按规定补缴一定的土地出让金；之后购买的经济适用房交易时，须按现今评估价和当初购买价差额的55%缴纳土地收益等价款。因此，目前来门店咨询的多为2004年9月1日前购买的业主。
咨询为主，未现强烈出售愿望
对于2004年9月1日之前购入的经适房业主，这批经适房持有10余年了，代表的小区有：嘉绿苑、中兴花园、万家花园、三塘苑、东新园、近江家园等部分小区。
走访这些小区周边房产中介得知，业主并没想象中的快速反应和积极挂牌。目前前来的业主多是咨询，或是了解小区目前的市场行情，有些是在现房周边寻找升级置换的房源信息的。
从我爱我家的门店了解到，目前像嘉绿苑、三塘苑、东新园小区周边，仅有20多位业主希望在取得产权后挂牌出售，而像近江小区的部分经适房业主多为咨询，未表现出强烈的出售愿望。根据杭州市经济适用房可上市交易的相关政策，经济适用房可在2013年9月12日以后上市交易，在此之前，未取得完全产权的经济适用房业主，若要在9月12日之前登记出售信息，属于经纪公司的违规操作无三证的房屋。因而我爱我家各大门店，在9月12日之前，暂不接受经济适用房业主委托挂牌。
市场契合度不高，出售需理性报价
从挂牌的经适房面积和价格来看，并没有因为经适房的身份，而价格偏低。这有历史原因。早在杭州刚刚推出经济适用房的时候，其价格并没有像现在这样，较之周边商品房有明显的优越性。以近江家园为例，早在2000年进行经济适用房摇号销售时，其价格为3000元/平方米，而当时杭州整体的房地产市场水平并不高，小区周边同类型的商品住宅价格，也不足4000元/平方米左右，因此，其价格优势并不显著，同时户型面积也不像目前多为60平方米的小户型，而多为100余平方米的大中户型。
因此，像嘉绿苑小区的经适房，多为80多平方米的户型，也有部分100余平方米，目前市场交易单价在25000元左右。东新园小区的面积多在100-130平方米，而三塘苑有60-70平方米的小户型。目前市场单价在18000-20000元。而像近江小区中，近江一园基本为经适房，小区环境较周边更佳，户型也较大，不少户型多为140平方米左右。以目前近江家园27000元左右单价来看，一套近江家园的经适房，总价接近400万元，直逼豪宅。
不过值得注意的是，虽然经济适用房因年代原因，部分与周边商品房之间的差异并不明显，但2004年9月之前，较容易上市的经适房套均面积较大，总价较高，同时眼下市场中，多以刚性需求的客户为主，总价的承受范围在150万-200万，而目前已知的这些老小区，面积大，总价偏高，与市场的契合度较低。不少板块内又有众多的商品房、次新房，若业主有意出售，需要理性地调整报价，才能顺利出售。
2004年9月以后房源，仍有出售机会
对于部分2004年9月以后的经适房业主，几乎鲜有咨询挂牌的，因为其经济适用房交易前，须按现今评估价和当初购买价差额的55%缴纳土地收益等价款。当然也有不少业主咨询，希望办理抵押贷款业务，由于办理这些业务，也需要将经适房先补缴土地收益等价款变更产权后，所以也难实现。
是不是这些业主都会因为55%的土地收益等价款而无法出售呢？其实不然。从土地收益款公式中可以知道，需要缴纳55%的土地收益的面积是享受经济适用房面积。而不少申请经济适用房的业主，在申请前其实也有一套物业，但面积较小，因其人均面积不足而申请，后来申请到的经济适用房所能享受的面积，可能仅有几平方米或10余平方米，即便出售时需要缴纳55%的土地收益款，或因其经济适用房所享受的面积较少，而仅承担较少的税费。
市场影响较小，不排除集中上市交易
据透明售房网数据，目前杭州有38598套经适房上市，其中，12865套为2004年9月1日前签署购房合同的。从目前已知的可售经适房的数量来看，仅12865套，愿意出售的比例暂不确定。而对于现在杭州市场上有近20万套的二手房可售房量而言，这些经济适用房数量较小，难以对市场形成冲击。
不过以前有传闻的房产税如果将于今年落实，那不少符合出售条件的业主，肯定希望在房产税落实前完成置业升级，不排除出现低价集中上市交易的可能。
由于政策刚出，还有不少政府未确定的事项，例如：办理需要提供哪些资料、产权变更后的房屋性质、变更后的购入年代、今年的评估价等，所以想出售经适房的业主，还需要等待这些政策实施细则明确后再行出售。
报道来源：浙江在线--浙江日报
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