两会定性：今年楼市难有波动

    ３月５日，在十一届全国人大三次会议上，国务院总理温家宝作《政府工作报告》时说，要促进房地产市场平稳健康发展。坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。

    从温总理的《报告》可以看出，在2010年实际执行中低收入人群的住房问题将得到很大的缓解。楼市的改革方向据业内专家分析，可能类似于香港及新加坡的商品房市场与保障性住房分别发展的情况。

    同时，《报告》还明确了“继续支持居民自住性住房消费”的方针政策。

    值得注意的是，《报告》中仅提到“自住”，并没有提到“改善”。这就意味着，政策明显相对收紧，这一改变在一些政策如最近对《国11条》的地方解读上已经可以看出，对于第二套房贷款不计算改善性，全部需要执行首付4成的规定。专家指出，政策的解读确定使得第一套房购房的需求依然稳定，楼市不会出现太大的波动。

    对于近日热议的“楼市两会分水岭”问题，有业内人士表示这样的说法并不准确。所谓“分水岭”是方向性调整的一种描述，而政府对于楼市的态度方向是不会改变的，只是在这样的基础上逐步细化条款内容以达到预计。房地产既是民生问题，也是经济支柱产业，对于资产泡沫的出现和加剧，政府做的是有效抑制房价的过快上涨，调整实施保障性措施，让房地产市场健康地走下去。因此，2010年的楼市，应该不会出现购房者期望的大降价。

    市场表现：回暖之余谨慎观望

    整个2月份，宁波市六区商品房交易量仅仅只有252套，交易量已跌至近几年的最低水平。另一方面，二手房交易量也接近2008年的最低水平。

    而根据宁波华星房产策划咨询有限公司提供的数据显示，3月1日—3月7日，宁波共成交商品房144套，而上一周仅成交43套。二手房方面，共成交418套，比上周增加154套。3月的第一周，成交量就有明显的增加，这似乎预示着宁波楼市出现了回暖迹象。

    但是，记者在采访过程中发现，面对回暖的楼市，大家都表现出谨慎的态度。

    专家认为，虽然从目前的情况来看，刚性需求依然很大。但是客观上讲，每年的1、2月都是楼市的传统淡季，对比3月开始逐渐集中放量来说，出现回暖的情况是很正常的。从主观上，愈发趋于理性的购房者也是不会在此时再出现扎堆蜂拥排号买房的情况。真正能代表宁波楼市一年走向的，还是要到4月份才知道。

    记者在某楼盘现场采访了前来看房的杜先生，他虽然问得很细，但仍然没有决定最后出手。即使销售人员已开出“付2万抵4万”的优惠条件，他仍然没有动心。

    杜先生告诉记者，他准备明年结婚，所以，从去年年底就准备买房了，家人和朋友都劝他，抓紧买房。但这段时间政策的密集出台，令他犹豫再三。“虽然结婚用房属于刚性需求，但如果能省出十几万来，即使先租房后买房，我女朋友也不会怪我的。”杜先生告诉记者。

    小户改善：两大类型带领市场

    记者在走访了多个楼盘以后了解到，当前宁波的楼市，以小户型和改善型两种类型的住宅较为吃香。两者的成交量也呈现持续增长的态势。

    记者在江北立方寓的销售现场采访时了解到，前来看房的购房者除了少数用于投资，多是满足自住需求的。

   “很多看房者是准备结婚的年轻人。但按现在的房价来看，买一套户型较大的房子显然超出了普通家庭的承受能力。因此，复式精装的两房户型对这一类的购房者还是有很大的吸引力的。”现场的销售人员告诉记者。

    专家分析，单身公寓，四五十平米的小两房，这样的房子因为总价低，很适合初次购房的年轻人。而业内人士也告诉记者，上半年新盘很多都是以小户型为主。大量的新盘入市，也让有意购买小户型的购房者丰富了选择。

    在小户型吸引购房者的同时，与往年很多购房者考虑90/70政策限制不同的是，今年大户型住宅的销量在整体成交数量中占据了更多比例。

    记者在采访中发现，购买这种住宅的购房者以中年人为主。“这些购房者有稳定的工作，且具备一定的经济实力。可能由于家庭成员的各种需求，或者改善居住条件，或者为了和父母一起居住，或者为了孩子上学，所以想一步到位，选择购买户型比较大的房子。”在鄞州区的雍城世家楼盘案场，销售人员这样解释改善型购房的原因。

    改善型购房，置业升级注意四点

    一、方法介绍：

    卖旧买新：对于经济条件不是很宽裕的升级置业者，可以选择把旧房卖掉来付新房的部分房款及装修费。

    押旧买新：对于那些不想丧失房屋产权但新房首付能力不够的人群，可以选择把旧房抵押给银行，获得一笔短期贷款来支付新房首付。而旧房出租的租金可以用来偿还一部分短期抵押消费贷款。

    租旧养新：对于不想丧失房屋产权又有能力支付新房首付的人群，可以选择住进新房后把旧房用来出租，用租金来偿还月供。

    转按揭买新：对于那些旧房仍处在银行按揭还款中的人群，本身经济能力有限，仍需要通过银行贷款来购买新房，可以考虑与银行金融业合作采用转按揭的方式把旧房卖掉再购新房。

    二、妥善处理遗留问题

    对于卖旧买新的置业者中，如果旧房为唯一住所，最好先做好新房的选择和购买前工作，也可以考虑中介提供的周转住房；如果没有在准备出售的旧房中居住的，可以根据市场情况考虑卖掉旧房拿到钱后慢慢挑选新房。

    三、缩短过渡时间

    对于有能力支付新房首付的人，可以先付完新房首付，等旧房出售后再选择提前还贷。这样可以更好地把握购房时机，更有效地缩短过渡时间。过渡时期选择在周转房暂住的置业者，最好选择在新房附近的房源租住，不仅可以节省二次搬家费用，也会大大降低时间成本。

    四、选择与中介合作

    好的中介公司不仅能够提供大量的出租、求租信息，而且会针对业主的具体需求，提供系列的跟踪服务。对于那些用旧房出租所得租金来偿还月供的置业者，最好选择与中介公司长期合作，以获得更多的出租机会。